در بازار املاک حومه تهران چه می گذرد؟

نبض سریع قیمت مسکن در حومه تهران به کشف پناهگاه دیگری برای املاک در اطراف پایتخت منجر شده است. بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن در دو شهر جدید و پرطرفدار حومه پرند و پردیس، حکایت از چرخش متفاوت مسکن حاشیه شهرها در فاز ملکی دارد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، از ابتدای سال جاری نرخ رشد قیمت مسکن در تهران رو به کاهش است، اما دمای قیمت مسکن در شهرهای حاشیه شهر به ویژه دو شهر جدید پرند و پردیس همچنان بالاست و نبض معاملات ملکی این دو شهر روستاها نسبت به ماه های اخیر تندتر شده است. در صورتی که تورم مسکن در تهران از ابتدای سال جاری تا زمستان امسال به طور متوسط ​​حدود 8 درصد بوده است، در سایر شهرهای بزرگ کشور این میزان در این مدت حدود 15 درصد برآورد شده است. دلیل افزایش قیمت گرما در بازار مسکن شهرهای بزرگ نسبت به تهران به تاخیر در شروع دوره رشد و جهش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کشور نسبت به تهران برمی گردد. اما آمارها نشان می دهد که نرخ رشد قیمت ها در شهرهای بزرگ و همچنین نرخ رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته کاهشی است.

سال گذشته نرخ رشد قیمت مسکن در تهران بیش از 6 برابر تورم فعلی مسکن بود و در سایر شهرهای بزرگ نرخ رشد قیمت مسکن بیش از 30 درصد برآورد شد. علت کاهش شدید افزایش قیمت در تهران و سپس در شهرهای بزرگ به دلیل کاهش عطش خرید غیرمصرفی در بازار مسکن این شهرها است. بازار مسکن تهران از ابتدای سال جاری تاکنون با جهش های قیمتی متعددی همراه بوده است. متوسط ​​قیمت اسمی مسکن در تهران حتی در برخی از ماه‌ها مانند فروردین، اردیبهشت و مهر کاهش یافته و قیمت واقعی مسکن در پایتخت در 10 ماهه سال 22 درصد کاهش داشته است. در واقع از ابتدای امسال بازار مسکن در تهران و کلانشهرها نشانه هایی از پایان دوره جهش قیمت مسکن و ورود به دوران پسابرجام را نشان می دهد. اما هنوز دوره اصلی پیامدهای آن که حباب قیمت مسکن به حالت عادی می رسد فرا نرسیده است و شروع کامل آن منوط به توافق و دریافت نتیجه مثبت از مذاکرات برجام است. قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در تهران و سایر شهرهای بزرگ در حالی افزایش یافته است که بررسی‌ها حاکی از مسیری متفاوت در بازار مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس و ثبت قیمت بالای ملک در این دو شهر حومه‌ای است. .

تورم حومه شهر

آمار اولیه برگرفته از فایل‌های خرید و فروش مسکن در شهرهای پرند و پردیس، برگرفته از الزامات داده‌های بازار برای دیوار آنلاین نشان می‌دهد که میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس ۲۵ درصد و در شهر جدید ۱۹ درصد افزایش یافته است. پرند از ابتدای سال تا پایان بهمن ماه.

مقایسه تورم مسکن در این دو شهر جدید در مقایسه با تورم مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ، نبض سریع معاملات مسکن در این دو شهر را نشان می دهد. بررسی ها نشان می دهد بازار مسکن در این دو شهر جدید با رفتارها و چرخش های متفاوتی مواجه بوده است. اگرچه بازار مسکن در این دو شهر جدید مانند بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ نسبت به سال گذشته تغییر کرده است، اما این چرخش متفاوت بوده است. بازار مسکن شهرهای جدید اطراف تهران که در اواسط سال 97 و در زمانی که بازار پایتخت جهش را آغاز کرده بود به پناهگاه متقاضیان مسکن تبدیل شد، حالا چرخشی متفاوت از قبل از خود نشان می دهد. از اواسط سال 1997، زمانی که بازار مسکن تهران به جهش ادامه داد و قدرت خرید صاحبان خانه اولی و گروه‌های بی‌خانمان در پایتخت را تضعیف کرد، شهرهای جدید به خانه‌هایی برای صاحب خانه‌های اولی تبدیل شدند.

در سال 1377 تعداد بیشتری از مصرف کنندگان به ویژه مالکانی که به دلیل افزایش مداوم قیمت مسکن قادر به خرید آپارتمان در مناطق مصرفی تهران نبودند، به بازار مسکن شهرهای جدید پناه بردند و اقدام به خرید آپارتمان کردند. اما در سال 1999 اتفاق دیگری بر بازار مسکن شهرهای جدید تأثیر گذاشت. این رویداد نقطه عطفی برای شهرهای جدیدی بود که به پناهگاهی امن برای سرمایه گذاران املاک تبدیل شده اند. با توجه به جهش بلند بازار مسکن در تهران، برخی از مدعیان پایتخت نیز به بازار مسکن حومه شهر به ویژه شهرهای جدید پرند و پردیس روی آوردند و اقدام به خرید آپارتمان در این شهرها کردند. در واقع، در سال 1998 شهرهای جدید به پناهگاهی امن برای سرمایه گذاران املاک پایتخت تبدیل شدند. این وضعیت در شهرهای جدید در حالی مشاهده شد که از اواخر سال گذشته بازار تجارت تهران به بازاری غیرجذاب و بدون چشم‌انداز کوتاه مدت برای سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت تبدیل شده است. در واقع بازار مسکن شهرهای جدید مانند بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ در حال حاضر با کاهش ورودی و همچنین خروج فزاینده سرمایه گذاران مواجه است. اما با وجود این اتفاق و این چرخش، مشخص است که چرخش بازار مسکن شهرهای جدید حاشیه پایتخت با چرخش بازار مسکن در تهران و شهرهای بزرگ متفاوت بوده است.

این امر به این دلیل است که با وجود کاهش قیمت مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ، نرخ رشد قیمت ها در شهرهای جدید بالاست.

نتایج تحقیقات میدانی و همچنین برآوردهای اولیه مبنی بر خرید و فروش مسکن در این دو شهر جدید حاکی از تاثیر دو تحول مهم بر توسعه بازار زمستانی املاک مسکونی در حومه پایتخت است. در واقع دو عامل اصلی باعث شده است که قیمت بازار مسکن در شهرهای جدید با وجود چرخش بازار مسکن در شهرهای حاشیه‌نشینی مانند تهران و سایر شهرهای بزرگ همچنان بالا بماند. دلیل مهم تغییر ساکنان پناهگاه های غیرنظامی شهرهای جدید است و در نتیجه با وجود ورود بازار به دوره پس از جنگ، تقاضا برای مسکن در این مناطق همچنان بالاست. اگرچه ورود سرمایه گذاران به بازار مسکن شهرهای جدید مانند بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ نسبت به دو سال گذشته کاهش یافته است، اما همچنان تقاضا برای این ملک (شهرهای جدید) بالاست که باعث افزایش قیمت می شود. از گرما بازار املاک و مستغلات . در واقع پناهگاه امن شهرهای جدید برای سرمایه گذاران املاک اکنون کاربرد خود را تغییر داده است و اگرچه ورود سرمایه گذاران به بازار تجاری این شهرها نیز کاهش یافته است، مصرف کنندگان به ویژه صاحبان خانه وارد آن می شوند. همان روندی که در ابتدای دوره افزایش قیمت ها در بازار مسکن شهرهای جدید اطراف تهران مشاهده شد. بنابراین از اواسط سال 97 و همزمان با آغاز دوره جهش و کاهش شدید قدرت خرید، برخی از مصرف کنندگان و کسانی که برای اولین بار متقاضی مسکن هستند، اقدام به خرید ملک در شهرهای جدید کردند. در واقع این مکان امن (بازار مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس) اکنون وضعیت کلان شهرها را ندارد اما به دلیل تقاضای بالای مصرف کنندگان همچنان هزینه های بالای گرما را حفظ کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که پیرو نشانه‌های ورود به فاز پس از زایمان، گروهی از مصرف‌کنندگان مسکن هستند که هم به همین دلیل و هم به دلیل افزایش نسبی سقف وام مسکن، در بازار مسکن تهران و در دوره جاری شاهد کاهش قیمت تمام شده پرونده‌ها بوده‌اند. آن‌ها سود بیشتری می‌بینند زیرا به دلیل بودجه ناکافی برای خرید خانه در تهران، شهرهای جدید را به عنوان مکان خرید انتخاب کرده‌اند. به دنبال تحولات بازار مسکن در دوران پسابرجام به ویژه در دو ماه اخیر، برخی از مصرف کنندگان مسکن که وضعیت حاشیه بازار را رصد می کردند، زمان فعلی ورود به بازار و خرید آپارتمان را برآورد کردند. اما در تهران به دلیل فاصله زیاد قدرت خرید با قیمت مسکن، بیشترین حجم خرید مصرف کننده توسط متقاضیان انجام شد. یعنی متقاضیانی که خانه دارند اما به قصد زیباسازی به بازار رفتند و آپارتمان دیگری خریدند. اولین متقاضیان مسکن نیز بیشتر شهرهای جدید را به عنوان مکان خرید انتخاب کردند. چون توان خرید مسکن در پایتخت را نداشتند. این موضوع باعث افزایش ورودی مسکن املاک در حاشیه تهران شده است با این تفاوت که این بار بازار مسکن شهرهای جدید از نظر تقاضای مصرفی (به ویژه خانه اولی ها) افزایش یافته است. دلیل دوم هم نزدیک بودن شهرهای جدید پردیس و پرند به تهران و تاثیر این بازار است.

تغییرات بازار مسکن در تهران به ویژه تغییرات قیمتی به سرعت بازار مسکن این شهرها را تحت تاثیر قرار می دهد و به همین دلیل شاهد افزایش دمای هوا در بازار مسکن در این شهرها هستیم. افزایش سقف وام مسکن در نیمه دوم امسال نیز منجر به افزایش تقاضای مصرف کنندگان برای مسکن در این شهرها شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، متوسط ​​قیمت هر مترمربع مسکن در شهر جدید پرند در بهمن ماه امسال حدود 6 میلیون و 900 هزار تومان و در شهر جدید پردیس 11 میلیون و 800 هزار تومان بوده است. با توجه به اینکه وام انفرادی خرید مسکن در شرایط فعلی برای این دو شهر جدید 200 میلیون تومان و برای زوجین معادل 320 میلیون تومان است، اگر میانگین قیمت مسکن در این دو شهر را محاسبه کنید که حدود 10 است. میلیون تومان در هر متر مربع همسران می توانند از وام برای تامین مالی خرید بیش از 30 متر مربع مسکن و متقاضیان فردی – حدود 20 متر مربع مسکن استفاده کنند. البته لازم به ذکر است که این سطح از میانگین قیمت مسکن از برآورد ارزش واحدهای مسکونی مهر و واحدهای شخصی سازی شده (غیر مسکونی مهر) به دست می آید و از آنجایی که واحدهای مسکن مهر دارای وام خاص خود هستند، تنها وام جدید متعلق به آن است. به تاسیسات غیرمسکونی مهر. به نظر می رسد آنها هزینه بیشتری نیز دارند. با این حال، پوشش اعتباری بیشتر هزینه خرید مسکن در این شهرهای جدید نسبت به تهران، دلیل دیگری برای تشویق مصرف کنندگان متقاضی خرید خانه در این شهرها است.

فاصله قیمت با تهران را کاهش دهید

همچنین کاهش تفاوت قیمت مسکن در تهران و قیمت مسکن در شهرهای جدید حاشیه پایتخت گزارش شده است. دلیل کاهش قیمت مسکن در تهران اکنون به 2.8 کاهش یافته است. این نسبت نیز در ابتدای دوره بین میانگین جهش قیمت بین تهران و شهر پرند برابر با 4 بود که در پایان سال 99 به 5.2 رسید اما اکنون با ورود مسکن تهران به 4.8 برابر کاهش یافته است. دوره بحران بازار